[부동산 정보] 김포걸포4지구 도시개발사업 이제부터 시작이다!

 

[부동산 정보] 김포걸포4지구 도시개발사업 이제부터 시작이다!

김포 걸포4지구는 민ㆍ관공동 도시개발사업으로, 도시개발 개정 변경을 1주일 남기고 구역 지정을 고시받아 개정법 이전의 법으로 사업을 시행하게 된 행운의 사업장입니다.

 

 

1. 대상지 현황

그림1. 김포 걸포2지구 도시개발사업 대상지 (출처:김포도시관리공사)

지리적 이점이 훌륭한 김포 걸포4지구 도시개발구역!

김포걸포4지구 도시개발사업 대상지는 일산하고 매우 인접하며 킨텍스까지 자동차 이용 시 20분 이내로 도착할 수 있습니다. 주변에는 김포 재정비 촉진지구와 한강ㆍ시네폴리스가 있고 그 아래로는 인천의 검단신도시 등 다양한 신도시들이 들어서고 있습니다.

제2외곽순환고속도로와도 매우 밀접하여 수도권 내에서 서울 진입도 매우 우수합니다. 또한, 근처에는 김포시청이 있어 준공 이후 많은 공무원 분들께서 선호할 것 같습니다.

뿐만 아니라, 주변의 이산포IC나 자유로가 밀접해있고 김포 도시철도가 있어 수도권 출퇴근 직장인 분들께서 매우 편리할 것으로 보이며 바로 앞에 한강이 있어 지리적 이점이 매우 훌륭합니다. 단기적으로는 주변 대부분이 현재 도시개발 등 시행 중에 있어 약 5년 뒤에야 인프라가 괜찮게 형성될 것 같습니다. 이 부분은 모든 신도시들의 공통적인 부분이라고 생각합니다.

 

2. 사업개요

그림2. 김포걸포4지구 도시개발 사업개요

걸포4지구의 위치는 걸포동 57-1번지 일원입니다. 면적은 약 252,872평이며, 사업비만 약 1조 원이 투입되는 대규모 도시개발사업입니다. 사업방식도 타 도시개발사업처럼 SPC 방식을 선택하였습니다. 사업기간은 2017년부터 2026년으로 되어 있으나, 이는 도시개발 구역 지정이 고시된 이후부터는 구역 지정일 ~ 2026년(예정)으로 변경되었습니다.

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3. SPC란 무엇인가?

 

그림3. SPC에 대한 설명

 

 

 

SPC = 부동산 개발을 목적으로한 법인

SPC라는 것은 동아리와 비슷한 개념입니다. 도시개발사업은 혼자 하기가 매우 부담스러운데요, 동아리(SPC)를 가입 희망자들이

공모를 통해 사업시행자가 되어 도시개발사업에 착수할 수 있는 능력이 부여됩니다. 이것이 일반적인 도시개발사업의 초기단계입니다.

 

공모가 된 후 지분을 통해 각자의 수익도 설정하고, 재무적 출자자, 전략적 출자자 등 분업화하여 더욱 세밀한 단계에 진입합니다.

그 후에 개발계획을 수립하는 것이죠. 이러한 방법으로 추진된 걸포4지구 도시개발사업은 꽤나 복잡한 구조로 되어 있습니다.(성남 판교 대장 대장동도 민ㆍ관 합동방식의 SPC로 알고 있습니다.)

 

 

추가로, 내용에 살을 덧붙이자면,

• SPC는 부동산 개발 목적 법인이다.
• SPC는 5억원 이상의 자본금을 필요로 법인을 설립할 수 있다.
• 이와 비슷한 성질을 가진 법인으로는 PFV가 있다.
  
  

 

 

3. 추진현황 및 계획

그림3. 추진현황 (출처:(출처:김포도시관리공사)

도시개발사업에서 가장 중요한 건 개발계획을 수립하고 지정권자(*경기도의 경우 경기도지사)의 승인을 받아 구역 지정이 완료되어야 합니다. 그리고 개발계획에 따라 실시계획을 수립하는데, 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 합니다. 추진현황으로 봤을 때는 구역 지정 요청을 2020년부터 꾸준히 해온 것으로 확인됩니다.

그림4. 추진계획 (출처:김포도시관리공사)

걸포 4지구의 경우 2022년 4월을 구역 지정 승인으로 목표로 해두었습니다. 제 예상으로는 2022년 6월 22일까지 도시개발구역지정을 받지 못한 민ㆍ관공동도시개발사업장의 경우 사업 시행자 공모부터 처음부터 돌아간다는 시행 개정안 내용이 있어 2개월 정도의 여유기간을 잡고 진행한 것 같습니다. 이뿐만 아니라, 민ㆍ관공동 도시개발사업의 경우, 이윤율도 10% 이내로 제한하는 등의 내용이 있어 구역지정을 앞둔 많은 도시개발사업 시행사 측의 피해가 우려됩니다.

▼▼도시개발법 시행령▼▼
https://property-contest.tistory.com/10?category=561477

[대장동3법/도시개발법개정안] 도시개발법 개정안 면밀하게 살펴보자!

 

 

 

4. 도시개발구역지정

그림5. 걸포4지구 구역지정 수립고시

걸포4지구의 경우 6월 17일 경기도지사로부터 구역지정이 승인된 것을 확인할 수 있습니다. 해당 내용을 면밀히 살펴보면, 시행기간도 개발구역 지정일(22년 6월 17일)부터 공사 완료 공고일로 수정이 된 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

그림6. 토지이용계획표

상세한 토지이용계획표는 위와 같은 내용으로 진행할 것으로 보입니다.

(※ 인허가 과정에 따라서 토지이용계획은 변경될 수도 있으니 참고로만 보시기 바랍니다.)

 

 

그림7. 지정고시 내용

1) 도시개발구역지정의 효력은 구역 지정일로부터 3년 이내이고, 3년 이내에 공사에 착수하면 유효합니다.

2) 도시개발구역지정 결정 사유는 복합 문화공원 등 특화 시설을 유치하여 김포시민의 공공복지 증진 및 편익시설을 확대하기 위해 도시개발 구역으로 지정하였다.라고 적혀있습니다.

이를 통해 김포 도시관리공사에서 공익성에 대해 정말 신경을 많이 썼다는 점을 알 수 있습니다.