[공공임대/민간임대] 장기일반민간임대주택이 핫한 이유

[공공임대/민간임대] 장기일반민간임대주택이 핫한 이유

안녕하세요, 소유의낙입니다.
오늘의 포스팅 주제는
장기일반민간임대주택입니다.
장기일반민간임대주택은
공공지원민간임대주택과는
다른 개념입니다.

 

공공지원민간임대주택은
임대사업자가 공공지원을 받아
주택을 건설 · 매입하는 방식으로서,
임대료 및 임차인의 자격 제한을 두고
10년 이상 임대하는 주택을 말하고,

 

장기일반민간임대주택은
임대사업자가
공공지원민간임대주택이 아닌 주택을
10년 이상 임대할 목적으로 취득하여
임대하는 주택을 말합니다. - 사전적 의미


비슷하지만 다른 임대주택이라는 점을
먼저 알려드리고 본 내용을 설명하겠습니다.

 

 

1. 민간임대주택에 관한 특별법

장기일반임대주택은
민간임대주택에 관한 특별법
(이하 '민특법')에서 다루는 사항입니다.

그중에서 가장 필요한 핵심 내용을
아래와 같이 정리해보았습니다.
아래 요약본을 통해 쉽게 이해를 돕겠습니다.

 

구분	내용
임대의무기간	10년
임대료 증액	1년에 5% 이내 증액 및 전 임대차계약의 5%이내 (통상 일반적으로 2년 계약 시 5%)
임대보증금/월 임대료/확정분양가	임대사업자 재량
보증가입	필수
*출처	https://property-contest.tistory.com

임대의무기간 10년입니다.
※ 개인 사정으로 말소신청 불가능

 

임대료 증액 제한 규정
임대사업자는 임대기간 동안
임대료의 증액을 청구하는 경우에는
임대료의 5퍼센트의 범위에서
주거비 물가지수, 인근 지역의
임대료 변동률, 임대주택
세대수 등을 고려하여
대통령령으로 정하는 증액 비율을
초과하여 청구해서는 아니 된다.

※ 임대사업자가 임의로
임대료 제한 규정을 조정할 수 없음
※ 임대료 증액 청구는 임대차 계약 또는
약정한 임대료의 증액이 있은 후
1년 이내에는 하지 못함
(*민간임대주택 특별법 제44조 참고)

 

민간건설임대주택의 경우
임대보증금에 대한 보증가입 필수
(*민간임대주택 특별법 제49조 참고)

임대사업자의
등록기준 미달 또는 결격사유,
등록말소 등 여부 확인
(*민간임대주택 특별법 제8조, 9조, 10조 참고)

 

민간임대주택의 공급에 관한
사항에 대해서는 「주택법」 제20조, 제54조,
제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를
적용하지 아니한다.

다만, 임차인 자격 확인 등
임차인의 원활한 모집과
관리가 필요한 경우에
국토교통부령으로 정하는 바에 따라
일부 적용할 수 있다.
(*민간임대주택 특별법 제42조 제3항)

 

임대사업자가 정한 기준에 따라 공급
(*민간임대주택 특별법 제42조 제1항2)

 

임대사업자가 정하는 임대료
※ 다만, 제5조에 따른
민간임대주택 등록 당시
존속 중인 임대차 계약이 있는 경우,
그 종전임대차계약에 따른 임대료

내용이 조금 이해가 되시나요?
민사특별법의 주택임대차특별법의 내용과
상당히 닮아있죠?

두 법의 취지가
경제적인 약자를 위해 만들어졌다는
기본 바탕이 있기 때문입니다.

 

 

 

 

2. 수도권 장기일반민간임대주택 분양 정보

 

아래 그림은 수도권 장기일반임대주택 사례를
조사한 그림(표)입니다.

 

 

(1) 장기일반민간임대주택의 기본 성격

 

임대보증금, 매매예약금, 확정분양가,
월 임대료, 명의변경 가능 횟수가 있는데요,

임대보증금은 임대계약금, 임대중도금,
임대료 잔금을 모두 합산한 금액이며

매매예약금은
매매예약형(10년뒤 확정분양 희망자를 위한)을
선택한 분들께서
10년 뒤에 추가로 납입할 금액입니다.

확정분양가는
임대보증금 + 매매예약금을
합산한 총 분양가이며

일반적으로
주변 신축 공동주택(아파트) 시세의
85~95%사이로 사업시행사측에서
확정하게 됩니다.

 

월 임대료는
10년뒤에 분양을 희망하는 분들인
매매예약형 계약을 진행하시는
분들께서는 면제가 되는 사항입니다.

 

이유는,
10년뒤에 임차인의 집이 될 것이
뻔하기 때문에
굳이 월 임대료를 내야하냐는 목소리가
우려되기 때문입니다.

 

즉, 매매예약형 장기일반민간임대와
임대형 장기일반민간임대주택으로
분류할 수 있겠습니다.

명의변경의 경우,
10년뒤 분양전환을 하기 전에는
장기일반 임차권이 존재할 뿐입니다.

그렇기 때문에
임차권에 P(프리미엄)을 붙여서
보통 5,000만원 ~ 수억원대를 붙여
매도하기도 합니다.

 

 

● 확정분양가  =  임대보증금  +  매매예약금

(2) 장기일반민간임대주택의 세금 및 대상자에 관하여

 

공통사항을 보시면
장기일반 임차권으로 분류되어
세금이 미발생한다고 표시해놨는데요,
이는 소유권이 없기 때문에 그렇습니다.

 

소유하고 있는 자산이 겉으로 드러나는
소유권이전등기 또는
보존등기가 되어야 국가에서는
"공부상으로 취득을 하였구나"
라는 것을 알 수 있는데,

 

10년뒤 분양을 하게되는
임차인의 입장에서 본다면
세금을 낼 이유가 없는 것이죠.

 

그리하여
주택을 소유할 때 발생하는 취득세 및
등록면허세와 보유할 때 내는 재산세 및
종합부동산세도 내지 않습니다.

 

그렇다고해서
장기일반 임차권을 제3자에게
승계(매도)한다고 하여
양도소득세가 발생하지도 않습니다.

 

일반적인 주택,
주택을 취득할 수 있는 권리,
분양권, 입주권, 등기된 임차권,
전세권 등 은 모두 과세대상인 것에 반해
장기일반 임차권은
아직 과세대상에서 제외입니다.

 

 

임차인에 분양전환 권리가 없기 때문에
우선매수권이 아니기 때문이죠.
양도소득세 '사각지대'인 것입니다.

 

임차권의 성질이기 때문에,
거주함과 동시에 주택 청약이 가능하며
만 19세 이상이면 누구나 신청이 가능합니다.

 

그러나,
주택 실수요자를 위한 취지이기 때문에
'9억원 이상의 1주택자'는 제외됩니다.

 

 

 

오늘은 장기일반민간임대주택에 대해 알아보았습니다.
내용이 도움이 되셨을까요? ^^

 

다음 편에는 

장기일반민간임대주택의 종류와
분류, 경쟁률 등 다양한 내용을
다루도록 하겠습니다.

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[청약정보/민간임대] 장기일반민간임대주택으로 큰돈을 벌 수 있다?

 

읽어주셔서 감사합니다.