[기준금리와 부동산] 한국은행 기준금리 인상, 부동산 시장의 전망

[기준금리와 부동산] 한국은행 기준금리 인상, 부동산 시장의 전망

 

안녕하세요 소유의낙입니다.
오늘은 한국의 기준금리와 부동산 시장의
상관관계에 대해서 포스팅을 해보려 합니다.

요새 가장 핫한 이슈 중 하나는
미국의 금리인상으로 인한
한국의 기준금리 또한 인상되면서
국내 증권가(코스피 코스닥)가
매일 바닥을 치는 것인데요,

이로 인한 후폭풍으로는
대표적으로 주택담보대출이자가
급격하게 늘어나게 되면서
많은 분들께서 힘들어하실 것 같아
이렇게 글을 쓰게 되었습니다.

1. 기준금리란 무엇인가?

기준금리란 한국은행에서 회의를 통해 매달 결정하는 금리를 말합니다. 일반적으로 환매조건부 채권 매매, 대기성 여수신 등 금융기관 간 거래의 기준이 되는 금리를 의미하며 이러한 기준 금리 또한 운용 목표치에 불과합니다.

실제 자금 시장에서 거래되는 다양한 금리는 수요자(demander)와 공급자(supplier)에 의해 결정되기 때문입니다.

그러나 한국은행이 제시하는 기준금리가 중요한 까닭은 채권 매매ㆍ지급준비율 또는 재할인율 등의 통화정책을 통해 통화량이나 물가, 나아가 금리에 영향을 주기 때문에 한국은행에서 기준금리를 발표하게 된다면 시중 은행을 포함한 금융기관들은 이를 기준으로 하여 각자 나름의 금리를 책정하게 되며,

한국은행이 금리를 올리면 시중 은행의 금리도 상승하고 반대로 한국은행이 금리를 낮추면 시중 은행 금리도 떨어지게 되는 것입니다.


실제 우리의 삶과 연관을 지어본다면,
우리가 oo은행에서 1억을 대출을 받았는데 금리를 4%로 하였다고 한다면, oo은행이 독단적으로 1억을 빌려주는 것이 아니라

oo은행이 한국은행에서 1억을 빌리고(이율 1.75%) 그다음 2.25%의 이율을 씌워 우리에게 대출해주는 원리입니다.

이해가 되시지요??

 

2. 자본주의 화폐 시장의 시스템

연도별 한국은행 기준금리 (단위: %), 자료참고: 한국은행

현재 2022년 기준으로 우리나라뿐만 아니라 미국 또한 역사상 가장 큰 통화량이 시중에 풀려있는 상황입니다. 연도별 한국은행 기준금리(그래프)를 보시면 코로나가 발발한 2019년 이후 0%대 금리로 처음 진입한 것을 눈으로 확인할 수 있습니다. 그 후 차근차근 기존의 금리처럼 올라가는 것을 확인할 수 있는데요, 이는 1년 만에 작년 2021년보다 기준금리가 3배가 되었음을 눈으로 확인할 수 있습니다.

소비자 물가 상승률이 5%를 넘어서 인플레이션이 커지는 상황에서 미국뿐만 아니라 해외 많은 주요 국가들의 긴축 속도가 빨라질 전망을 보이니 우리나라도 금리가 급격하게 올라가고 있는 것으로 확인됩니다.

자료제공 : 한국은행, KB국민은행

위 그래프를 보시면 2008년 금리가 떨어졌을 때 집값도 떨어졌는데 2019년 금리가 하락했을 때에는 반대로 집값이 상승하였습니다. 그렇다면 저희는 절대적으로 금리에 따라 집값이 변동되는 것이 아님을 확인할 수 있습니다.

금리는 매수자와 매도자의 심리에 큰 영향을 줍니다. 기준금리가 10%에서 0%까지 떨어진다고 가정하면, 기존에 대출을 갚아나가던 사람의 심리가 어떻게 될까요? 당연히 대출에 대한 유연함이 생기고 투자에 대한 수요가 강해질 것입니다. 그것이 기존에 과거에는 0%대 진입이 없었기 때문에 5%대였던 2000년대 초반에는 큰 영향을 주지 않았던 것입니다. 그러나 반대로 2019년 이후에는 0%대 진입을 하고 나서 사람들의 투자 수요가 급증하게 되었고, 이것이 주택매매 가격 증가에 큰 영향을 끼친 것으로 해석이 됩니다.

이러한 상황이 계속하여 기준금리가 다시금 5%대로 진입하게 된다면 사람들의 매수심리는 다시 줄어들 것이고 부동산 시장의 수요층이 많이 사그라 들것으로 보입니다. 또한, 기존에 영끌족이라 불리는 분들께서도 빠르게 집을 매도하고 싶어 헐값에 집을 처분하게 되는 사태가 발발할 수도 있습니다.

이러한 이유로 앞으로의 금리가 어떻게 변화하는지와 국가 정책 및 세계 경제 등을 면밀히 살펴보아야 할 것으로 보입니다.

요약

1. 금리가 상승하면 기존 대출자들은?

ㆍ대출금리 상승 → 이자 상승

1) 시중에 풀어놓은 자본(화폐) 회수
2) 대출을 갚기 위해 실물자산(부동산, 자동차 등) 처분
3) 고금리에 대한 부담으로 대출 수요 하락

2. 적금이율의 상승

1) 예금ㆍ적금 등 안전자산 유입
2) 투자에 대한 위험도 상승으로 투자 유입 축소
3) 소비 긴축 모드
4) 경제 침체

읽어주셔서 감사합니다.