[부동산세법] 주택임대사업자 세제혜택 무엇이 있을까?

[부동산세법] 주택임대사업자 세제혜택 무엇이 있을까?

ㆍ세제혜택이란? 세금을 줄여주는 것!

1. 임대사업자 종류

민간임대주택은 취득 유형에 따라 크게 매입임대주택, 건설임대주택 2가지로 구분된다.  매입임대주택은 매매(증여, 상속 포함) 등을 통하여 취득한 임대주택이고, 건설임대주택은 집을 직접 지어서 임대를 해주는 주택을 말한다. 쉽게 말해서 매입임대주택을 통해 임대하는 사람이 매입임대주택사업자이고, 주택을 직접 신축하여 임대하는 사람은 건설임대주택사업자라고 생각하면 편하다.

 

2. 세제혜택 비교

 

구분	매입주택 임대사업자	건설주택 임대사업자
취득세 감면	○	○
재산세 감면	○	○
종합부동산세 합산배제	x	○
임대소득세 감면 혜택	○	○
거주주택 비과세 특례	○	○
다주택자 양도소득세 중과배제	x	○
장기보유특별공제율 특례 적용	x	○

위 표는 두 임대사업자의 세제혜택을 비교 정리한 내용이다.

 

■ 매입임대사업자

매입임대사업자를 먼저 살펴보자면, 건설임대사업자에 비해 세제혜택이 많이 적은 것을 확인할 수 있다. 특히 중합부동산세 합산배제 혜택이 없고 다주택자 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 특례 적용받을 수 없다. 반대로 건설임대사업자의 경우 주택을 신축하여 임대하기 때문에 주택공급 정책에도 이바지함을 인정해주기 때문이다.

■ 건설임대주택사업자

건설임대주택사업자의세제혜택은 세부적으론 어떨까?

 

3. 건설임대사업자 세제혜택

세목	세율	혜택
취득세	12%	60㎡이하 면제, 60㎡ 초과 85㎡ 미만 경감
재산세	0.1 ~ 0.4%	면적별 상이
종합부동산세	3% 또는 6%	합산배제
임대소득세	6 ~ 45%	75% 감면
양도소득세	6~ 45%( +10~20%)	중과배제 및 장기보유특별공제

건설임대주택사업자는 전용 면적 60㎡ 이하의 주택을 지으면 취득세가 면제된다. 원래라면, 시가표준액의 2.8%를 취득세로 내야 하는데 이 부분을 피할 수 있어 매우 유용한 내용이다. 재산세도 전용 면적별로 다르게 적용받을 수 있는데, 조세제한특례법에 따르면 전용면적 85㎡ 이하까지 세제혜택이 있고 50%~100% 감면 혜택이 있다. 이는 다주택자인 분들에게 매우 중요한 사안으로 보인다. 종합부동산세의 경우 합산배제해주는 감면 혜택이 있으며 세율과 세부담상한율 판정 시 주택 수에서도 제외되기 때문에 종합부동산세 또한 절감이 된다. 역시 보유세인 재산세와 종부세는 혜택도 비슷한 맥락으로 받는 것 같다. 양도소득세를 살펴보자. 임대의무기간(10년)을 무사히 마치고 임대료 증액 5%를 준수하였을 경우 다주택자라 하더라도 양도세 중과를 피할 수 있으며, 2022년 12월 31일까지 임대주택 등록 시 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 70% 받을 수 있다. 하지만, 이러한 내용도 의무를 다하지 않으면 혜택이 물론이고 추징당하여 가산금까지 내야할 수 있으니 항상 본인의 의무에 최선을 다해야 한다.

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■ 건설임대주택사업자의 의무

건설임대주택사업자는 특히 신고와 등기 의무에 집중해야 한다. 임대차 계약 시에는 "표준임대차계약서"를 작성하여야만 하고, 이에 따른 신고 의무는 임대료 증액이나 증액의 변동이 없는 묵시적 갱신 시에도 무조건적으로  표준임대차계약서로 갱신계약을 이행해야만 한다. 또한, 소유권보존등기를 할 적에 보존등기하기 전에 미리 사업자 등록과 민간임대주택법상 임대주택임을 표시하는 부기등기를 꼭 해야만 하며, 보증회사를 통한 보증보험 가입을 필수적으로 가입되어야 한다. 이 중 한 가지라도 놓칠 경우, 세제혜택은 모두 매입임대사업자와 동일하게 적용되니, 잘 살펴보시기 바란다.

 

4.정리

• 건설주택임대사업자가 매입주택임대사업자보다택이 다양
• 건설주택임대사업자는 각종 세제혜택을 받기 위해 소유권보존등기 이전에 미리 각종 의무 등을 이행하여야 한다.

 

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