[도시개발법 개정안] 도시개발법 개정안, 어떤 것들이 바뀔까?

[도시개발법 개정안] 도시개발법 개정안, 어떤 것들이 바뀔까?

개정안 내용의 핵심은 아래와 같습니다.

• 민간의 개발이익 환수 강화
• 민ㆍ관 공동 도시개발사업 공공성 강화
• 도시개발사업 관리ㆍ감독 및 지원 강화

 

1. 개정 배경

소수의 민간 사업자가 막대한 이익을 챙겨 논란이 된 성남 판교 대장동 개발사업에 대해 국민적 비판이 거세지자 국민적 여론이 강해지며 도입이 되었습니다. 도시개발법 개정안은 민ㆍ관 합동 사업의 민간 참여자 이윤율 상한선을 총사업비의 10% 내로 한정하였습니다. 이는 도시개발법의 절차 중에서도 구역 지정을 기준으로 하여, 2022년 6월 22일까지 도시개발사업 구역 지정을 수립 고시하지 못한 민ㆍ관 합동 도시개발사업은 민간 사업자 공모 단계부터 다시 해야한다는 내용도 포함되어 있습니다.

 

2. 도시개발구역 지정이 기준이 되는 이유

도시개발법은 절차법이기 때문입니다. 도시개발계획을 수립하면 그 다음 단계가 도시개발구역 지정인데, 구역 지정이 수립 고시가 되면 실시계획이라는 단계에 넘어갑니다. 또한, 구역 지정은 수립 고시와 동시에 "해당 지역은 도시개발구역이다."라는 내용이 명확하게 나온 상태이기 때문에 구역 지정을 수립하기 위해 투입된 막대한 비용과 인력까지 감당하기에는 국가적 낭비라는 판단이 들었을 것이라는 개인적인 생각입니다.

 

구역 지정을 이미 받은 민ㆍ관 합동 도시개발사업의 경우, 전국에 많이 분포되어 있기 때문에 비교적 손해가 적은 쪽으로 기운게 아닐까 싶습니다.

또한, 공익성을 심사하는 중앙토지수용위원회의 경우, 대장동 이슈가 워낙 예민한 파트이기 때문에 공익성에 대한 부분을 매우 심도있게 검토한다고 합니다.

앞으로 염려되는 부분은 지금까지 도시개발사업에 투자된 비용들이 구역지정이 안됐다는 이유만으로 원래 처음 단계부터 다시 실시하게 된다면 시간은 시간대로, 매몰비용은 매몰비용대로, 엄청난 피해가 여기저기서 나올 것입니다.

아래 기사를 보시면 해당 사업지구에서는 국가를 상대로 소송을 준비하고 있다고도 합니다.
https://newsis.com/view/?id=NISX20220517_0001874726&cID=10804&pID=14000

리셋 위기 '구리 한강변 도시개발사업'…소송전 가나?

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3. 도시개발법 개정안 내용

① 민‧관 공동 도시개발사업 시 민간 이윤율 상한 규정

민간 개발이익을 적정 수준으로 제한하기 위하여 민‧관 공동 도시개발사업에 참여하는 민간의 이윤율 상한을 제도화하고 그 구체적인 상한은 대통령령으로 정하도록 법률에 규정됨에 따라, 민‧관 공동 도시개발사업 시 민간의 이윤율 상한을 민간이 부담하는 총사업비를 기준으로 10% 이내로 정하였습니다.
* 국회 심사의견과 부동산업 평균 매출액영업이익률(최근 5年 평균 11%) 고려하여 규정

동시에 총사업비의 구성 항목을 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비 등으로 구체적으로 규정하고, 각 항목별 세부 산정기준을 마련하는 등 총사업비 산정방식도 구체적으로 정하였습니다.

또한, 이윤율 상한을 초과하는 민간의 이익은 법률에 따라 다양한 용도로 재투자*되게 되며, 이와 관련하여 재투자 대상의 하나인 생활편의증진 시설의 종류를 공공·문화체육시설, 주차장, 복합환승센터로 규정하였습니다.
* 생활편의시설 설치, 특별회계 납입, 임대주택사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하

② 민‧관 공동 도시개발사업의 절차 및 방법 신설

민․관 공동 도시개발사업의 경우 민간참여자 공모, 공공시행자와 민간참여자의 협약체결 등을 거치도록 법률에서 규정됨에 따라, 민·관 공동 도시개발사업의 세부적인 사업절차*를 정하고, 민간참여자 공모 시 해당 평가계획 등을 공개하도록 하였습니다.

* 사업계획 수립 → 민간참여자 공모 → 참여계획서 평가 → 우선협상대상자 선정 → 협약체결(지정권자 승인 및 국토부장관 보고) → 법인설립

또한, 협약에 반영할 내용으로 법률에서 규정된 사항(출자자 간 역할분담, 이윤율, 비용분담 및 수익배분에 관한 사항 등) 외에 조성토지의 공급·처분, 개발이익 재투자에 관한 사항 등을 추가하였습니다.

③ 임대주택 계획 절차 및 기준 강화

현재는 개발계획 상 반영된 임대주택 계획이 변경되는 경우 별도 심의절차가 없으나, 앞으로 당초 개발계획보다 임대주택이 10% 이상 감소하는 경우에는 도시계획위원회를 심의를 거치도록 하였습니다.

또한, 개발계획 시 반영해야 하는 임대주택 의무 비율*을 지정권자가 해당 지역의 임대주택 수급상황 등을 고려하여 ±10%p 범위에서 조정할 수 있었으나, 그 재량 범위를 ±5%p범위로 축소하였습니다.

* 수도권‧광역시 공공시행 사업은 전체 공동주택 중 25% 이상을 임대주택으로 확보 등

 

④ 중앙정부의 협의 및 검사 확대

현재는 지정권자가 도시개발 구역지정 시 구역면적이 100만㎡ 이상인 경우에만 국토부장관과 협의하고 있으나, 협의대상 구역면적을 50만㎡ 이상으로 확대하여 협의절차를 강화하였습니다.
(도시개발구역 50만㎡ 이상일 경우 지정권자 협의 필요)

* 총 562개 도시개발사업(‘20.12월기준) 중 100만㎡이상은 22개, 50만㎡이상은 107개

특히, 민·관 공동 도시개발사업에 대해서는 국토부 장관이 사업자 선정, 운영실태 등의 검사를 할 수 있도록 법률에 규정함에 따라, 국토부 장관이 검사의뢰를 할 수 있는 전문기관을 전문성 등을 고려하여 국토연구원, 한국부동산원, HUG로 규정*하였습니다.

* 다른 법률 등에 따라 타당성 검토, 공사비 검증 등을 업무를 수행하고 있는 기관 고려

국토교통부 관계자는 “이번 개정을 통해 민‧관 공동사업 추진 과정의 투명성을 제고하고 사업의 공공성을 강화할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

이번 도시개발법 하위법령 등 개정안의 입법・행정예고 기간은 2022년 3월 11일부터 4월 20일까지(행정예고는 3월 31일까지)이고 관계부처 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 오는 6월 22일부터 시행될 예정입니다.



개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) ”정보마당/법령정보/입법예고․행정예고“에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있습니다.

[출처] 민간 이윤율 상한 구체화 등 11일부터 ｢도시개발법｣ 하위법령 개정안 입법예고|작성자 국토교통부

 

4. 요약

• 도시개발구역 50만㎡ 이상일 경우 지정권자 협의 필요
• 개발계획 시 임대주택 의무 비율을 ±5%p범위로 축소
• 이윤율 상한을 초과하는 민간의 이익은 법률에 따라 다양한 용도로 재투자 (공공시설 등)
• 민ㆍ관 공동도시개발사업 절차 및 방법 신설
• 22년 6월 22일까지 구역지정을 받지 못한 도시개발사업구역의 경우, 시행사업자 재공모