부동산 경매 용어 기초부터 알아보자!

부동산 경매 용어 기초부터 알아보자!

부동산을 저렴하게 사는 방법이 무엇이냐고 묻는다면 2가지를 말할 수 있는데요,

첫 번째는 청약, 두 번째는 경매입니다.

 

최근 경매에 대한 사람들의 관심이 집중되면서 부동산에 대한 지식이 전무했던 분들도 유튜브나 인터넷 강의를 통해 경매에 대한 지식을 쌓아가고 있고, 이는 시장에 반영이 되고 있습니다.

 

오늘 포스팅에서는 경매 용어에 대해 여러분들께 지식을 공유해 볼까 합니다. 경매 지식을 쌓고, 경매 관련된 뉴스를 읽어보시면 큰 도움이 될 것이라 생각합니다.

1. 기본 경매 용어

ㆍ채권자 : 채무(돈)를 갚지 않은 채무자(채권을 갚아야할 의무가 있는 자)에게 경매를 신청한 자

※ 흔히 은행권이 채권자에 해당합니다!

 

ㆍ경락인 : 경매에서 물건(부동산)을 매수한 사람

 

ㆍ낙찰자 : 경매 물건을 매수하겠다는 의사와 해당 물건을 경락받은 자를 말합니다.

 

ㆍ유찰 : 해당 경매 물건을 아무도 낙찰받지 않는 것을 말합니다.

 

ㆍ응찰자 : 낙찰하기 위해 참가한 자

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ㆍ낙찰률 : 낙찰되는 정도를 비율로 나타낸 것

예를 들어 낙찰률이 높다는 것은 인기가 많은 물건이라는 것입니다. 물건이 저렴할수록 낙찰률은 증가하지만 실제 점유자인 임차인 또는 도급계약을 체결했던 시공사(건설사)가 유치권을 행사하는 경우에는 낙찰률이 떨어집니다.

※ 유치권은 등기상에 기록되지 않기 때문에 조심해야합니다 :)

 

ㆍ유찰률 : 경매에 올라온 물건을 선택하지 않는 유찰자의 정도를 비율로 나타낸 것

예를 들어 유찰률이 높다는 것은 물건이 인기가 없다는 것을 의미합니다. 따라서, 해당 물건은 가치가 떨어진다는 것입니다.

 

ㆍ응찰률 : 응찰자의 정도를 비율로 나타낸 것.

예를 들어 응찰자가 많다는 것은 사람들이 경매에 관심이 많거나 해당 경매 물건이 인기가 높은 경우입니다. 요즘은 둘 다인 경우가 많은 것 같습니다.

 

ㆍ최저매각금액(최저매각가격) : 경매 물건은 천만원대부터 수백억 원대 이상까지 분포가 되어 있습니다. 보통 시작가격은 감정가격을 기준으로 시작하게 되는데, 이때 경매를 시작할 때 3억 원이라고 하면, 최저매각가격은 경매개시 시 처음 시작한 금액의 10%를 보증금으로 납부하게 됩니다. 그렇지 않으면 경매에 참가할 수가 없습니다. 이는 함부로 이런저런 경매에 참가하지 못하도록 막기 위함입니다. 투기방지 효과가 있는 것이죠.

 

ㆍ저감률 : 서울 법원에서 진행된 경매에서 유찰이 1회 진행될 경우 처음 3억원에 시작했던 경매 물건은 3억 원의 30%를 깎아서 2억 1천만 원으로 재매각을 시작합니다(서울의 경우는 저감률이 30%). 이는 낙찰이 될 때까지 진행하게 되는데, 2회 유찰이 진행되면 감정가격의 40% 수준의 금액으로 해당 물건을 매수할 수 있는 경락인이 될 수 있는 것이죠. 즉, 아무리 부동산 경기가 안 좋아도 이런 물건은 무조건 이득인 경우가 많습니다. 다만, 이렇게 유찰이 잦을 경우에는 유치권이 있을 확률이나 임차인의 점유권 행사가 너무 강할 수가 있습니다. 보증금이 많이 묶여있는 임차인의 경우 절대로 나가지 않으려고 하기 때문이죠.

 

ㆍ인도 : 적법한 경매 절차로 소유권을 취득한 경락인이 기존에 점유하고 있던 임차인 또는 유치권을 행사하고 있는 시공사한테 경매 물건의 점유권을 달라고 하는 것입니다. 통상적으로 이사비 수준으로 300~500만원 정도의 금액을 주기는 하지만 보증금이 몇 억 또는 몇 천만 원 단위로 받지 못하게 된 임차인들은 대개 나가지 않습니다. 너 죽고 나 죽자 식이죠. ^^;