[민사특별법/주택임대차특별법] 주택임대차특별법에 대해 확실히 알고 가자!

[민사특별법/주택임대차특별법] 주택임대차특별법에 대해 확실히 알고 가자!

안녕하세요, 소유의낙입니다.

작년이었나요? 떠들썩했던 주제가 있었죠?
임차인의 계약갱신요구권, 임대료 상한제 등
많이 들어보셨을 것이라 생각합니다.
그래서 오늘은
주택임대차특별법에 관한 내용을 다뤄볼까합니다.


민법을 공부할 때
"민법 및 민사특별법"을 공부합니다.
여기서 말하는 민법은 일반법이고
민사특별법은 민법의 내용에 앞서
특별히 우선하는 내용을 다룹니다.
일반 민법의 임대차법보다
특별법의 임대차법이 우선한다는 이야기입니다.

말로는 잘 이해가 안되시죠?
아래 예시를 들어보겠습니다.
임대차계약에서는 건물 소유자인 임대인과
월 임대료를 지급하는 임차인이 존재합니다.
임대인은 어느정도 경제적인 여건이 되지만,
대부분의 임차인들은 사회적인 약자인 경우가 많습니다.

그래서 임차인을 보호해주기 위해 고안된 것이
주택임대차특별법입니다.
앞선 내용을 정리하자면,
임차인에게 불리한 것 - 무효
임차인에게 유리한 것 - 유효
하게 법으로 보호해주는 것이
주택임대차특별법의 핵심 내용인 것입니다.

주택임대차보호법 해당범위는 아래 그림을 통해
쉽게 이해를 돕도록 하겠습니다.

주임법 적용 여부

- 주거용 건축물: 적용
- 주거용 건축물의 주택 일부를 주거 이외 목적 : 적용
- 비주거용 건축물 : 미적용(상가임대차특별법도 적용X)

그렇다면 법 적용여부는 어떻게 될까요?
주택을 인도(점유권 발생)받은후
전입신고 하면 다음날 익일 대항력이 발생합니다.
*전입신고 = 주민등록
대항력은 아래 그림을 통해
이해를 쉽게 돕겠습니다.

여기서 주의할점!
이사가기 전 다른집으로 주소를 이전하는 경우
주택임대차 보호법 적용 못받고 대항력이 상실됩니다.
그럼 임대인에게 대항할 힘이 없어서
보증금을 제대로 보장받을 수가 없어지기 때문에
낭패를 보실 수 있습니다.



그 외에도
확정일자를 통해 후순위보다 우선하여
보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 지칭하는
우선변제권과 대항력만 있으면
'최소 이정도 보증금은 보상'해준다는
취지를 지닌 최우선변제권이 있습니다.
최우선 변제권의 경우엔
지역별로 상이한 보증금의 범위와
최우선변제액이 있으니
이 부분은 꼭 참고하시기 바랍니다.

아래 그림을 통해 좀 더 쉽게 이해하시기 바랍니다.

정당한 임대차는 계약 기간이 끝난 경우
임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다

그러나 그렇치 못한 경우가 생각보다 많아요.
그래서 우리는  임차권등기명령을 꼭 아셔야합니다.

일반적으로 임차인은
계약기간 만료 6개월~2개월 사이
임대인에게 계약해지 통보를 해야합니다.

만기시에 보증금 반환이 가능하냐고
확답을 여쭤보실때 증거를 남기기 위해서

카카오톡이나 통화 녹음을 할 수도 있죠.

 

그런데 안 준다면..? 

임차권등기명령을 실행하면 됩니다.
하지만 요건이 조금 있어서
생각처럼 쉽지는 않습니다.

아래 내용을 살펴볼까요?

- 임대차 기간 만료 후 실행 가능

- 임대인의 동의 없이 단독 신청 가능 (지방법원, 지방법원지원)

- 임차권 등기명령을 하게되는 경우
법원에서 직권으로 등기부에 부여.
*이 경우 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있고
대항력 유지하면서 이사도 가능합니다.

 

등기부 등본을 볼때
임차권등기명령이 되어있는 경우가 간혹 있습니다.

 

"아.. 이 집은 보증금 제대로 안 돌려주는구나.
계약하지 말아야겠다."

 

로 판단하시면 되겠습니다. ^^

 

읽어주셔서 감사합니다.