[공인중개사/민법] 무효와 취소 쉽게 이해하기(무효행위의 추인, 무효행위의 전환 등)

[공인중개사/민법] 무효와 취소 쉽게 이해하기
(무효행위의 추인, 무효행위의 전환 등)

 

 

 

안녕하세요 소유의낙입니다.

오늘은 공인중개사 시험에서 가장 헷갈리는 부분 중 하나인 무효와 취소에 대해 살펴보려고 합니다.

무효와 취소는 민법뿐만 아니라,
등기법, 중개사법, 공법, 세법 등 2차 과목에도 연장되는 매우 중요한 부분이니 오늘 포스팅 집중하시기 바랍니다!

 

 

 

1. 법률행위의 무효와 취소

 

① 무효 : 처음부터 없던 것으로 간주.

예) 반사회적 의사표시, 불공정한 법률행위, 비진의표시비진의 표시, 통정허위표시

② 취소 : 취소를 하기 전에는 유효로 간주하지만, 취소를 하면 처음부터 무효.

예) 제한능력자의 행위, 착오, 사기•강박

 

 

 

2. 확정적 무효와 유동적 무효

 

① 확정적 무효 : 효력이 발생되지 않는 것이 확정되어 있는 것(추인을 하더라도 무효)

ㆍ 절대적 무효와 상대적 무효 포함

※ 단, 비진의 표시와 통정허위표시는 추인 시 ‘새로운’ 법률행위

 

 

② 유동적 무효 : 효력이 발생하지 않으나 추후 추인을 통해 유효가 되는 것.

예 1) 무권대리인의 행위를 추후에 추인했을 경우.

예 2) 토지거래허가구역 내의 법률 관계 : 허가 구역이 아니었는데 추후 허가 구역으로 바뀌면서 허가 구역이 아니면 대금을 지불하지 않거나 등기를 넘기지 않았을 때도 채무불이행 상태는 아님.

 

③ 일부무효

예 1) 甲이 A토지와 B토지를 乙에게 팔았다. 헌데 A토지가 어떠한 이유로 무효가 되었을 경우, 이런 경우 원칙적으로 A, B토지 모두 매매 무효가 됨.

예외)

-일체성 : 같은 날, 같은 시각에 매매와 무효가 동시에 발생

-가분성 : 매매와 무효의 개념을 나눌 수 있어야 합니다.

-가상적 의사 : 이외의 나머지는 유효로 하겠다는 의사가 필요

●이 경우, 모두 무효를 막을 수 있습니다.

 

④무효행위의 전환

예 1) 甲이 타인의 자녀를 자신의 자녀로 출생신고하였으나, 친부모가 아닌 이유로 거부당한 경우 입양은 가능

 

⑤무효행위의 추인

ㆍ 원칙 : 추인 불가능

ㆍ 무효임을 알고 추인했다면 가능

→ 이유: 추인을 했다면 처음으로 돌아가는 것이 아니라 새로운 법률행위

ㆍ 추인 절대 불가 : 반사회적ㆍ불공정한 법률행위

 

 

 

3. 법률행위의 취소

 

① 취소는 제한능력자, 착오, 사기•강박, 대리인, 승계인만 가능

ㆍ 제한능력자 : 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인 등

 

② 취소도 추인이 가능하다.

※ 단, 추인을 하면 다시 취소 불가능(고소도 취하하면 같은 이유로 재고소 못합니다..)

 

③ 임의 대리인은 원칙적으로 취소가 불가능하지만 본인의 수권 행위가 있다면 추인 가능

 

④ 乙이 사기 쳐서 甲 소유의 토지에 지상권을 취득했다고 가정하고, 후에 甲이 사망하여 丙에게 토지가 상속되면서, 丙이 乙의 사기 행위를 알게 됐다고 하더라도 지상권이 丁에게 넘어간 상태라 할지라도丁에게 취소권을 행사할 수 없고 乙에 대해서만 취소를 할 수 있다.

※ 아래 그림을 통해 순서대로 따라 그리면서 이해하시기 바랍니다.

그림2. ④ 설명

 

⑤ 미성년자(제한능력자)가 토지 매매를 했는데, 이 대금으로 1억을 받았지만 부모가 이를 알고 계약을 취소할 경우 대금으로 받은 1억을 모두 생활비로 쓴 상태라도 1억 모두를 상대방에게 돌려줘야 하는 게 원칙이다.

ㆍ 이유 : 생활비 = 현존이익

 

⑥ 취소 추인의 요건

ㆍ 추인은 취소의 원인이 소멸한 후에 가능

 

⑦ 취소권의 단기 소멸

ㆍ 본인이 사기를 당했음을 안 시점부터 3년간 취소권 가능
ㆍ 사기를 당한 10년 동안 취소권 가능

 

그림3. 취소권의 단기 소멸 예시

위의 그림을 설명하자면,
2010년 1월 1일에 사기를 당했고, 그 사실을 2015년 1월 1일에 알았습니다.
그렇다면 ① 2018년 1월 1일까지 취소권이 있고 그 이후 취소권은 소멸됩니다.

반대로, 내가 취소임을 몰랐다면 2020년 1월 1일까지 취소권이 유지된다. 그 이후는 모든 취소권 소멸됩니다.

 

 

 

어떤가요?

도움이 되셨을까요 :)

 

시험이 얼마 남지 않아서 많은 분들께서 걱정이 많으실 텐데요,

조금이나마 도움을 드리고자 최대한 디테일하게 작성하였습니다. ^^

 

여름이라 너무 더워 공부가 힘드시겠지만 합격을 응원하며 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 

 

 

 

읽어주셔서 감사합니다.