중랑구 부동산 분석 및 전망, 개발 호재

중랑구 부동산 분석 및 전망, 개발 호재

 

중랑구는 서울의 강북에 위치하며 부동산 개발 추진이 미비하여 그 동안 저평가 되어 왔습니다. 강남구와의 거리도 고작 10㎢ 내외로 매우 밀접하며 동부간선도로, 외부순환도로 외에도 대중교통 또한 7호선과 6호선, 경춘선 그리고 미래의 GTX까지 교통적 측면은 바로 옆 동대문구가 부럽지 않을 것입니다.

오늘은 그동안 저평가 되어 온 중랑구의 부동산을 분석해보겠습니다.

 

 

▶ 대상지 현황

1. 중랑구 대상지 분석

서울특별시에 위치한 중랑구는 서울의 강북에 위치합니다.

서울의 핵심 지역인 강남구와의 거리도 약 10㎞이며, 인구는 약 39만 명으로 대상지 면적이 18.53㎢인 것을 감안하더라도 많은 인구를 수용하고 있습니다.

 

또한, 서울시 내에서도 25개 구 중에서 12번째로 인구가 많은 대도시라고 볼 수 있고, 이 외의 자세한 정보는 아래 표를 통해 확인할 수 있습니다.

구분		내용	비고
인구	남자	191,433명
	여자	197,076명
	전체	388,509명
면적	주거지역	10.82 ㎢
	상업지역	0.36 ㎢
	녹지지역	7.35 ㎢
	전체	18.53㎢	서울시의 3.1%
주택	아파트	55,499호
	단독	20,096호
	연립	4,466호
	다세대	32,303호
	전체	112,364호
기반시설	도로	331.4km
	하수도	401.7km
	공원	71개소 4.8㎢
	상수도	79,832수전
	도시가스	494.5km
주요시설	공공기관	중랑구청 외 50개소
	교육시설	87개소	유치원33개소, 초등24개소, 중학교16개소, 고등학교12개소, 대학교2개소
	복지시설	10개소	사회복지관4, 노인복지관5, 장애인복지관1

 

• 전체 인구는 약 39만 명으로, 남자보다 여자가 많이 거주하고 있다.
• 면적 대비 주거지역의 면적이 절반을 넘도록 차지하고 있다. 공원 면적이 4.8㎢인 것을 감안하면 봉화산과 용마산의 면적은 약 3㎢가 되어 녹지면적의 총합이 역산으로 계산된다.
• 상업지가 거의 없으며, 주거지역 면적의 크기가 넓고 교육시설과 복지시설이 많은 것으로 보아 서울시 내에서 저렴한 가격대를 형성중인 중랑구에는 학부모들과 고령층의 실거주가 주 목적이라고 해석할 수 있다.
• 또한, 지하철 7호선과 경춘선 등 대중교통의 이점과 동부간선도로의 접근성 등을 고려해보았을 때 서울시·구리시 등의 출퇴근에도 매우 용이할 것으로 해석된다.

 

2. 중랑구 개발 현황

중랑구에서 현재(2022년 7월) 진행중인 개발과 위치는 아래와 같다.

• 중랑구 도시재생 뉴딜 사업 (묵2동)
• 중화 재정비 촉진 구역 (중화동)
• 서울 양원 공공주택지구
• 망우동 Liga 제1종지구단위구역 (망우동)
• 상봉 제1종지구단위구역 (상봉동)
• 상봉 재정비촉진구역 (상봉동)
• 면목 생활 중심권 지구단위구역 (면목동)
• 면목 제1종지구단위구역 (면목동)
• 망우역 GTX (상봉동)

개발이 진행 중인 곳과 개발 예정지인 곳들을 모두 한 번에 정리해둔 것인데, 2030년 전에는 모두 끝날 것으로 예상된다. 이 외에도 북쪽에서부터 시작되는 동부간선도로 지화화(월계IC ~ 군자), 중랑천의 공원화(여의도 면적의 10배 크기) 등의 호재도 있습니다.

 

상봉에는 코스트코가 있지만 이마트 트레이더스를 이용하길 원한다면 차를 타고 10분만 가면 월계 이마트 트레이더스를 이용할 수 있습니다.

 

3. 임장 및 분석

 

그림 2. 중랑구

 

중랑구에는 주거지역이 가장 많이 형성되어 있다(약 50%). 과거부터 현재에 이르기까지 많은 양의 주택들은 시간이 흘러 노후화가 진행되었으며 이는 최근 재개발과 재건축 등 주거환경정비가 시급해졌다. 이 외에도 4차 산업혁명 등의 변화에 따른 스마트시티로의 혁신과 안전한 귀가를 위한 CCTV로 곳곳에 설치가 된 상태다. 이러한 다양한 이유로 새롭게 주거환경을 정비할 계획을 가지고 있는 것으로 추측된다. 중랑구는 큰 부동산 개발이 많이 이루어지지 않아, 홍대나 신촌 등과 같은 주요 번화가를 찾기 어려웠다. 하지만 상봉동만 가더라도 코스트코, 이마트, 엔터식스 등 대형 쇼핑몰이 집중화되어 있으며 이는 인근 상권의 개발에 큰 기여를 하였다. 또한, 부동산 가격의 상승에도 영향을 주어 실제로 중랑구 내에서 가장 비싼 동네는 망우역 인근으로 손꼽히고 있다. 하지만, 망우역 일대는 노후화된 주택과 오래된 아파트, 교통체증 등의 문제가 해결되어지지 않고 있어 아쉬운 평이 꽤 있는 것 같다. 그럼에도 망우역 인근은 향후 GTX 노선이 설치되고, 강남구로 통하는 상봉역까지의 거리도 크게 멀지 않기 때문에 대중교통을 이용하는 직장인들에게는 큰 인기를 끌고 있다. 수요적 측면에서 메리트가 큰 망우역 일대는 학부모보다는 직장인들에게 수요가 높을 것으로 예측된다. 이 부분은 설문조사를 통해 자료를 업데이트 해야하지만, 코로나 시국에 어려움이 있을 행동은 자제하여 예측으로만 글을 작성하겠다.

 

 

묵동 ~ 중화동 인근은 주택가가 많이 분포되어 있다. 특히 화랑마을의 경우에는 단독주택과 빌라 외 아파트는 찾아볼 수 없다. 주로 아파트는 먹골역 인근에 분포되어 있으며, 도깨비시장쪽에 있는 이편한세상과 먹골역 인근의 자이아파트가 이 동네의 대장아파트라고 한다. 개인적으로는, 이편한세상을 묵동의 대장아파트라고 말하고 싶다. 이유는 학군 때문이다. 자이아파트는 주상복합으로써 인근 상업시설 이용이 편리하고 대중교통 이용이 매우 훌륭하지만, 이편한세상은 교육시설을 이용하는 학부모에게 매우 적합하기 때문이다. 교육열이 강한 우리나라 특성상 학부모라면 당연히 학군을 중요시 여길 것이고, 대중교통도 마찬가지로 화랑대역이나 태릉입구역을 이용하면 된다. 또한, 학군의 경우 원묵초등학교, 원묵중학교, 태릉고등학교, 금성초등학교 등 꽤 괜찮은 학군들이 분포되어 있어 신내동에 거주하지 않아도 충분히 입학이 가능한 것으로 확인했다. 실제로 이편한세상에 거주할 정도의 자본력을 갖춘 세대라면, 금성초등학교(사립) 정도는 충분히 입학시킬 능력이 있다고 판단된다. (이편한세상은 과거 분양가도 꽤 높았음)

마지막으로 신내동과 망우, 면목동 일대를 보겠다.
신내동의 경우, 대규모 아파트 단지가 즐비해있다. 그로인해 대중교통은 버스를 주로 이용해야 하며 최근에 들어서야 6호선이 연장되면서 편의성이 개선되었다. 하지만, 주변에 놀 곳이 홈플러스 일대와 중랑구청 인근 뿐이라 아쉬운 점이 크다. 학군을 고려해 거주하는 것이 아니라면 신내동은 직장인에게 큰 메리트는 없다. 단, 조용한 곳을 선호하는 사람에게는 매우 큰 메리트일 것이다. 임장을 갔을 때 신내동처럼 조용한 아파트 단지는 타지에서도 많이 본 적 없었기 때문이다. 다만, 중랑구청 사거리에 가보면 중층 건물에 학원들이 많이 입점해 있는 것을 확인할 수 있는데 중랑구에서 가장 학구열이 높은 지역일 것이라 생각이 들었다.

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망우동 면목동 일대는 예전부터 범죄가 많았던 것으로 인식이 되어왔다. 하지만, 모든지 부딪혀보고 판단해도 늦지 않다고 생각하기에 과거 상봉시네마 뒤쪽부터 사가정 아이파크까지 10바퀴를 넘게 돌면서 부동산 측면만 보고 왔다. 오후 3시부터 시작된 임장은 어느새 오후 8시가 넘었는데, 구 상봉시네마 뒷골목은 소음이 심하며 도로정리가 쾌적하지 않았으며, 주변 곳곳에서 빌라가 많이 지어지고 있었다. 또한, 골목길이 좁았던 것으로 확인됐다. 전통시장도 곳곳에 분포되어 있어 인근 주민들에게는 이용가치가 확실히 있어보였으나 주차할 공간이 따로 마련되어 보이진 않았다. 사가정 아이파크의 경우 세대수도 많고 보안 시스템도 최신형 스마트 공동주택답게 구비가 되어 있음을 확인했다. 현관을 아파트의 동서남북 등에 설치하여 거주자만 입장이 가능 했으며, 내부는 들어가서 보진 못했지만 어느 수준일지는 짐작이 갔다.

중랑구의 대장아파트는 사가정역 아이파크가 아닐까 하는 생각이 들었다.

▶ 실거래가 분석

1. 아파트 평균 매매 실거래가 분석

• 기간 : 2021. 01. 01 ~ 2022. 07. 01.
• 전용면적 : 59㎡ ~ 85㎡ 이내
• 결과
• 중랑구 아파트 매매 실거래가
• 2021년 : 약 7억 6천만 원
• 2022년 : 약 7억 3천만 원
• 평균 : 약 7억 5천만 원

※ 수요가 가장 높은 면적을 대상으로 수행하였음을 참고하시기 바랍니다.

 

그림 3. 아파트 실거래가 추이

 

중랑구 아파트의 매매 실거래가 평균은 서울 평균에 한참을 밑돌았다. 그만큼 투기가 성행하는 지역이 아니라는 반증이다. 면적을 합산해서 낸 통계이기 때문에 다소 차이는 있지만, 크게 다를건 없었다. 84㎡ 기준으로, 2022년 평균이 모두 약 7.8억원이었기 때문이다. 또한, 중랑구에서 가장 가격이 비싼 아파트라고 할 수 있는 듀오트리스, 프리미어스 엠코, 자이아파트, 이편한세상, 사가정 아이파크 등이 있는데 그 중 이편한 세상과 사가정아이파크만이 위 계산에 적용되었다. 그 이유는 주상복합 아파트의 경우 전용면적이 모두 넓게 나와있기 때문인데, 아마 위에 언급한 주상복합 아파트를 모두 통계치로 계산하였다면 평균 매매가가 8억 후반대가 나왔을 것이라 생각한다.

 

▶ 중랑구 부동산 시장 전망

최근 은행 금리 상승으로 주택담보대출에 대한 부담이 커졌다. 그로 인한 여파로 생애최초 주택매수로 담보대출을 하려는 움직임도 사그라들고 있으며, 강남구도 최근 집값이 하락한다는 뉴스기사가 종종 보이곤 한다. 하지만 중랑구는 바로 옆 동네 경기도 다산 신도시보다도 아파트가 저렴한 편에 속하고, 인근 서울시내에서도 가장 저렴한 동네로 손꼽힌다. 심지어 수도권 내에서 중위권 가격을 형성하고 있는데 이는 강남까지 거리가 10㎢ 밖에 되지 않음에도 단순히 시장 원리상 수요가 적어 가격이 높게 형성되지 않는다는 점에 있다. 실제로 부동산 가격은 담합 행위에서 가격이 가장 높게 형성이 된다. 그러나, 중랑구민들은 실거주 목적으로 거주하기에 담합해서 가격을 올리는 측면보다는 내집마련에 중점을 두는 것 같다. 즉, 높은 가격대가 형성되기 어려운 상황이다. 그렇다고 가격이 안 오르진 않을 것으로 본다. 중랑구는 이미 부동산 실거래가가 낮게 형성되어 있기 때문에 서민들의 수요는 압도적으로 높을 것으로 추측된다. 또한, 부동산에서 가장 중요한 인접성의 원리가 작용해 서울 원도심이라는 이유만으로 꾸준히 상승할 것으로 예상된다. 불과 10년 전만 해도 중랑구의 30평대 아파트 평균 매매가는 3억 원 정도였다. 최근 부동산 폭등으로 인한 여파도 있지만 그래도 현재는 세대수 규모가 있는 브랜드 아파트를 매수하려면 약 12억 원 중반대까지는 생각해야한다. 최근 부동산 폭등 후 하락장에도 중랑구는 집값이 하락하지 않는 것을 보면, 금리 상승이나 주변 강남구의 집값 하락이 큰 영향을 줄 것 같진 않다.

적어도 2030년까지는 꾸준히 상승 국면을 찍을 것 같은 개인적인 생각을 마무리로 이 글을 마무리한다.