노원구 부동산 분석 및 전망
노원구는 서울의 강북에 위치하며 1980년대 대규모 공공주택 사업으로 주공아파트 개발이 크게 이루어져 단독주택보다 공동주택의 비중이 높은 지역이다. 주변에는 도봉구, 강북구, 성북구, 중랑구 등이 있으며 암으로 이루어진 불암산과 도봉산은 등산객들에게 큰 인기를 받고 있다. 또한, 중계동에 위치한 은행사거리는 명문고등학교와 학원가가 위치해 강남, 목동에 버금가는 수준이라고 한다. 노원역에는 문화시설의 발달로, 대형 쇼핑센터인 롯데백화점과 문화의 거리 등 젊은 층과 중년층에게 인기가 높으며 노원역 ~ 수락산역 사이에 위치한 마들역은 옛 "말이 다니던 들"이라 하여 마들이라 지었으며 말이 다니기 좋게끔 평지에 이루어져 있어 실제 임장 시 도보로 걷기 매우 편안했다.
그럼 대상지 현황부터 검토를 시작하도록 한다.
1. 대상지 현황
서울의 심장이라 불리는 강남구와의 거리는 노원구 중심부에서 강남구 중심부까지 약 18km이며, 이용거리는
- 도보 : 약 4시간 이상
- 자전거 : 약 1시간 이상
- 차량 : 출퇴근 시 약 1시간 이상, 그 외 30분 내외
- 대중교통 : 약 1시간 이상
인 것으로 확인된다.
대상지 면적은 약 35.4㎢이며, 서울에서 4번째로 큰 대도시로 확인이 된다.
2. 인구 현황 등
인구 및 세대 현황은 2023년 1월 기준, 약 50만 명으로 추산되고 있으며 여성 비율이 남성 비율보다 높은 것을 알 수 있다.
노원구의 2006년 ~ 최근까지의 인구 추이를 살펴보면 인구가 점진적으로 줄어드는 것을 확인할 수 있는데, 이는 1인가구의 증가와 경기도권으로 탈서울을 하는 인구의 증가와도 밀접한 관계가 있다. 이에 대한 논리는 표에서 2017년부터 인구가 이전 대비하여 2배 이상 매년 빠져나가는 것으로 확인이 가능하다.
노원구에는 유치원부터 고등교육기관, 상급교육기관 등이 타 지역대비 고르게 잘 배치 및 학생 유치 밸런스가 좋은 편이긴 하나, 탈서울화와 인구의 고령화 및 저출산 문제로 인한 학생수의 줄어드는 현황은 피하기 힘든 것으로 보인다. 그래도 선방하고 있는 것으로 판단 중이나, 도봉고등학교는 이제 폐교의 길을 밟는다고 한다.
3. 토지에 관하여
노원구의 지목은 아래 그림과 같이 임야가 가장 넓으며, 그다음 대지, 학교용지, 도로 등으로 많은 것은 확인할 수 있다. 대지는 주택을 지을 수 있는 용지로, 용도지역으로는 주거용지가 이에 해당하는 경우가 많다.
※ 용도지역에 대한 이해가 필요한 방문객은 아래의 링크를 통해 용도지역에 대해 공부하시고, 본 포스팅을 보시면 더욱 이해가 잘 됩니다.
바로가기 >> 부동산 기본 용어 알아가기 - 용도지역이란 무엇인가
건축허가 부분에서는,
용도변경(주택 ↔ 상업/공업 등)보다는 신축이 많았으며, 증축ㆍ개축ㆍ이전ㆍ대수선과 같은 건축물의 용도 신고/변경 사항도 잘 나타나있다.
※ 건축물의 용도변경에 대한 기본 지식은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
4. 공동주택 매매거래 현황
공동주택 매매 현황은 22년 11월 기준, 약 79호가 매매가 되었음을 확인할 수 있다. 이는 타 지역대비 거래량이 낮음을 표로 확인이 가능하며, 최근 부동산가격 상승 이후 금리 상승으로 인한 하락세에 따른 영향이 큰 것으로 보인다.
최근 2022년 1년간 국민주택평수 84수준의 평균 매매가는 약 6.7억 원으로 거래되었으며, 이는 21년도 기준 평균 실거래 매매가(84기준) 8.3억 원에 비교하면 약 1억 6천만 원 수준의 가격이 하락했음을 확인할 수 있다.
5. 결론
- 2019년, 코로나 발발
- 2020년, 전세계 기준금리 하락
- 2021년, 대출금리 0% 시대 도입
- 2022년, 대출금리 0%로 인한 피해 회귀와 러시아&우크라이나 간 전쟁 발발로 인한 건축자재, 유가, 인건비 등 상승으로 인해 전 세계 기준금리 약 3% 돌입
- 2023년, 한국 기준금리 3.5% 유지 中
위에 기재해둔 내용만 하더라도,
현재 시점에서 노원구의 부동산이 이렇다 저렇다 할 내용은 없는 것 같습니다. 다만, 올 하반기 ~ 내년 상반기 정도에 금리가 내려가서 부동산 시장이 더욱 활발해진다면 노원구뿐 아니라 수도권의 공동주택 실거래가는 현재보다는 소폭 상승할 것으로 보입니다. 그러나 금리 하라과 전쟁의 막이 오기 전에는 꾸준히 보합세 또는 하락세가 예상되며, 현재처럼 월세가 인기를 보일 것으로 예상됩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
※ 본 내용에는 최근 언론 기사는 싣지 않았습니다(전세사기 등). 참고하시기 바랍니다.
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