[공인중개사] 부동산학개론 1편_부동산학총론 및 부동산경제론

[공인중개사] 부동산학개론 1편_부동산학총론 및 부동산경제론

2023년 제34회 공인중개사 시험이 어느덧 300일도 안남았습니다. 많은 수험생분들께서 걱정반 기대반으로 시험을 준비중에 있으실 텐데요, 오늘은 부동산학개론의 부동산학 총론에 대해 말씀드리고자합니다.

 

1. 부동산학 총론

⑴ 개념

• 부동산학은 응용과학에 속한다.
• 법률적 개념 : 토지 및 정착물, 준부동산(공장재단, 어업권, 자동차, 건설기계)
• 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
• 기술적 개념 : 자연, 공간, 위치, 환경
• 건물, 명인방법을 갖춘 수목, 등기된 입목 → 독립성이 인정되는 별개의 부동산
  (소유권보존등기를 한 입목은 토지와 분리하여 양도할 수 있다.)
• 후보지는 용도지역 상호간에 용도전환 중인 토지
• 이행지는 용도지역 내에서 용도전환 중인 토지
• 건부증가현상 발생 시, 건부지 상태의 가격이 나지의 상태 가격보다 높다.
  (토지에 건물 지으면 비싸지는 원리)

⑵ 토지의 성질

• 부동성 : 지역화(국지화) → 임장활동, 외부효과, 지역별 시장, 지역분석, 경제적 감가
• 부증성 : 물리적 공급 불가, 물리적 공급곡선 : 수직선, 완전비탄력적, 탄력성 0, 지가고, 독점적 소유욕, 공급조절 곤란, 지가 발생, 최유효이용 근거, 토지이용의 집약화
• 영속성 : 가치 보존력 우수하고 소득이득과 자본이득, 물리적감가 배제, 가치정의, 예측의 원칙 등
• 개별성 : 일물일가의 법칙 배제, 개별화, 비표준화, 비공개성, 비조직화, 독점적 공급
• 용도의 다양성 : 용도적 공급, 최유효이용

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2. 부동산경제론

⑴ 수요ㆍ공급 개념

• 수요 : 유량(Flow)의 개념으로 구입하고자 하는 마음
  ※ 유효수요 : 구매의사와 지불 능력이 모두 갖추어진 수요상태
• 수요량 : 구입하고자 하는 최대 수량
  ※ 수입한 양 아닙니다.
• 수요자 가격 : 최대 금액
• 공급 : 유량(Flow)의 개념으로 판매하고자 하는 마음
• 공급량 : 판매하고자 하는 최대 수량
  ※ 판매한 수량 아닙니다.
• 공급자 가격 : 최소 금액
• 유량변수 : 일정기간, 소득(임금), 이자수입, 거래량, 신규공급량, 아파트생산량 등
• 저량변수 : 일점시점, 재산, 자산, 자본, 부채, 순자산가치, 인구규모 등
• 주택임대료가 상승 시 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락 → 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과

⑵ 수요량의 변화와 수요의 변화

• 아파트 가격이 변화 → 수요량의 변화 → 곡선상 점의 이동으로 나타남
• 가격 이외의 요인이 변화 → 수요의 변화로 수요곡선이 좌측~ 우측으로 이동
• A부동산 가격이 5% 상승할 때, B부동산의 수요는 10% 증가하고 C부동산의 수요는 5% 감소하면, A와 B는 대체재이고, A와 C는 보완재
• 대체재가격이 상승하면 해당재화의 수요는 증가 → 수요곡선 우측이동, 가격은 상승
• 대체재가격이 상승하면 해당재화의 공급은 감소 → 공급곡선 좌측이동

 

⑶ 균형 변동

• 수요증가와 공급감소가 동시에 발생 → 균형가격 상승, 거래량 변화 알 수 없다
• 수요증가가 공급증가보다 크면 균형가격 상승, 균형거래량도 증가
• 공급이 완전탄력적 → 균형가격 불변, 거래량 증가
• 공급이 완전비탄력적 → 균형가격 상승, 균형거래량 불변
• 수요가 증가할 때, 공급이 비탄력적 → 균형가격 더 크게 상승
• 수요가 증가할 때, 공급이 탄력적일수록 균형거래량이 더 크게 상승