경기도 성남시 분당구 부동산 전망(필독)
경기도 성남시 분당구 부동산 전망(필독)
2023년 경기도 부동산의 표준지 공시지가가 약 5.5%가량 하락했다는 기사가 나왔습니다. 금리인상과 물가 상승으로 인해 사람들의 수요가 줄고 공급량도 상대적으로 낮아지면서 부동산 거래시장이 활성화되지 못하게 된 것 같습니다.
1. 성남시에 대하여
성남시는 국내 최초 인공도시입니다. 도시개발 이전까지는 경기도 광주시의 일부와 돌마면, 대왕면, 낙생면으로 이루어진 산간벽지에 불과하였으며 다른 자연발생적인 여타 도시보다 자면의 굴곡이 심한 것이 특징입니다.
1989년 4월 27일, 성남시 남쪽 지역의 소위 남단 녹지를 중심으로 분당지구 일대 540여만 평의 규모에 10만 5천 호의 주택을 건설하였고 42만 명을 수용하는 성남 분당 지구의 신시가지 건설 사업으로 인하여 계획된 신시가지 동편과 서편은 산록 지대로 중앙부의 탄천 주변은 평야지대로, 세천은 물론 소하천 중천의 형세가 많이 변모한 것이 지형적 특징입니다.
(드라마/웹소설 "재벌집 막내아들"의 송준기씨가 맡은 배역이 성남시 분당땅을 5만 평 선물 받고 90년대에 토지보상금으로 200억 원을 받았었죠..ㅎㅎ)
성남시는 중부지방의 경기도 내의 중앙인 동시에 수도 서울의 중심부에서 한강을 접한 동남방 약 26km 거리에 있고, 동쪽은 광주시와 하남시에 접하고 서쪽은 의왕시와 과천시에 접하고 있으며, 남쪽은 용인시 수지구와 광주시 오포읍, 그리고 북쪽은 서울특별시 서초구, 송파구 등 여러 동과 접경을 이루는데, 경기도청의 소재지인 수원시 광교와 약 22km, 안양은 18km, 광주시청이 있는 송정도는 약 12km 거리에 도심부를 형성하고 있으며 서울특별시 송파구 장지동의 접경선과는 약 3.5km 거리에 있습니다.
2020년 기준, 성남시는 총 95만 명이 거주 중인 것으로 확인이 되며 이 중 분당구는 약 48만 명이 거주중입니다. 남녀의 성비는 거의 1:1 수준으로 조화를 이루고 있습니다. 성남시 분당구 총면적은 약 69.77㎢입니다. 서울의 1/9 수준의 크기이며, 서울이 25개의 구를 가지고 있는 것을 감안한다면 굉장한 크기라고 할 수 있습니다.
분당구는 성남시 남쪽에 위치하여 분당선이 이어지는 핵심지에서 네이버, 현대, 기아, 각종 IT 대기업 등이 입주해있는 테크노밸리를 품고 있습니다.
총 주택수는 약 33만 호이며, 단독 11만, 아파트 18만 호로 상당 부분을 차지하고 있습니다.
성남시는 세계적으로도 일자리가 많은 지역으로, 고소득 근로자가 많이 거주 중인 곳이며 실제 IT 관련 대기업인 카카오, 네이버 등이 입주해 있습니다.
이에 따라, 벌어들여지는 세금도 굉장히 큰 편이며 과거 2016년부터 2020년까지 벌어들이는 세수만 하더라도 꾸준히 상승하고 있음을 보여주고 있습니다. 이는 "지속 성장하는 도시"를 대변해 주는 듯한 모습입니다.
2. 실거래가 검토
ㆍ대상지 : 경기도 성남시 분당구
ㆍ대상 : 500세대 이상 대단지 아파트
ㆍ적용 면적 : 전용면적 약 60~85㎡
ㆍ거래사례 기간 : 2018년 1월 ~ 2023년 3월
경기도 성남시 분당구의 지역은 강남역으로 곧장 이어지는 분당선으로 연결되어 있는 백현동과 그 아래 정자동으로 이루어져 있습니다. 최근 뉴스에서 많이 언급되는 대장동도 보여지네요. 현재 시세는 아래 그림과 같이 약 12억 수준이라고 보시면 되고, 일반적으로 월급 받고 일하는 노동자는 거주하기 힘든 동네임은 확실합니다.
3. 실거래가 추이
성남은 강남의 바로 아래에 위치한 경기 남부의 핵심도시인만큼 어지간한 서울보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 과거 5년간의 실거래가 추이를 살펴보면, 현재 2023년은 2020년 수준의 평균 실거래가와 최고가를 형성하고 있으나, 최저가는 약 1억원 이상 상승했음을 확인할 수 있습니다.
이는 분당의 가치가 상승했음을 보여주는 객관적인 데이터입니다. 2022년 평균 실거래가는 최대치로 상승하여 평균가가 약 13억원 가까이 됐으며, 2018년 최고가와 비슷한 가격으로 보입니다.
4. 관련 기사
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경기도 표준지 공시지가가 지난해 5.51% 하락했다는 기사입니다. 해당 기사에서는 경기도뿐 아니라 전국의 모든 표준지 공시지가가 하락했음을 알리고 있습니다. 2022년 하반기부터 하락된 부동산 침체는 2024년 상반기까지 연방준비제도의 금리인상으로 인해 집값 하락 또는 보합세는 불가피해 보입니다.
▲▲▲클릭 시 기준금리와 전국 부동산 전망에 대한 글로 이동됩니다.
5. 결론
경기도 성남시 분당구는 전 세계적으로 유명한 IT 강국인 한국에서도 게임 업계 또는 컴퓨터 공학을 통해 코딩을 하는 대학생들이나 취준생들이 가고 싶어 하는 대기업들이 즐비한 곳입니다.
또한, 금리 인상과 인플레이션에도 하락세를 꾸준히 버텨내고 있습니다. 이는 분당에서 거주 중인 IT계열 대기업 근로자들이 대부분 거주한다는 반증이기도 합니다. 서울에 일자리가 있으나 분당에서 거주 중인 사람보다 분당에서 업무를 보는 실 수요자가 많을 것으로 보이며 이는 집값에도 "실수요자"라는 명목으로 반영이 되는 것으로 보입니다.
지속적인 부동산 경기 악화 및 침체로 부동산 PF 관련 어음들도 부실 채권이 되기 마련이나, 아직까지도 2020년 수준의 집값 수준을 유지하고 있으며 타 지역 대비 실거래량이 많은 것을 감안한다면 미국 연준의 금리 인상까지는 거래가격 하락 또는 보합세가 유지될 것으로 보이나, 금리 인하와 물가 안정이 들어서는 시점부터 반기가 지난 시점부터는 2021년 수준까지는 올라갈 것으로 보입니다.
이 시기가 2024년이 될지, 2025년이 될지는 알 수 없으나 분당구는 충분히 거주하기에 메리트가 있고 본 포스팅에는 언급하지 않았지만 실제 교육, 의료 등의 시스템도 매우 체계화되어있어 금전이 충분한 분들께는 매우 좋은 지리라고 판단이 됩니다.
읽어주셔서 감사합니다.