[공인중개사] 부동산학개론 2편_부동산시장론
[공인중개사] 부동산학개론 2편_부동산시장론
부동산학개론에서 고득점을 얻을 수 있는 파트는 크게 5파트입니다.
- 부동산학총론
- 부동산경제론
- 부동산시장론
- 부동산정책론
- 감정평가론
이 외에도 부동산투자론, 부동산경제론, 부동산 개발ㆍ관리ㆍ마케팅 등 다양한 파트가 있지만, 위에 나열된 5가지만 잘해도 60점 부동산학개론 60점은 문제가 없습니다.
※ 단, 감정평가론이 너무 어려우신 분들은 개발ㆍ관리ㆍ마케팅에서 점수를 많이 따내셔야 합니다.
이번 포스팅에서는 부동산시장론에 대해 말씀드리고자 합니다. 물론
포스팅에 담긴 내용만으로는 고득점은 어렵습니다. 하지만, 체계적인 학습과 문제풀이를 위해서는 기초가 중요합니다. 내용 잘 숙지하셔서 금년도 2023년 시험 준비 확실하게 하시기 바랍니다. ^^
※ Bold 체(두꺼운 글씨)는 매우 중요한 부분으로, 색깔까지 입힌 부분은 꼭 이해와 암기를 동반하시기 바랍니다.
■관련 글을 통해 학습하시면 더욱 도움이 됩니다.
1. 부동산시장론
부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않습니다. 따라서 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높아요. 단적인 예로, 부동산 규제가 강화되면 사람들은 부동산 매수ㆍ매도에 심리적 압박을 받습니다. 규제 강화로 대출액의 한도가 높아지면 매수인(수요자)가 가격을 결정하게 되어 단기적으로 가격이 왜곡이 됩니다. 하지만 규제가 풀리면 반대로 가격이 낮아지게 되는 왜곡이 발생하죠.
이런 현상들을 가리켜 배우는 파트가 부동산시장론이라고 보시면 됩니다.
정부의 부동산시장의 개입은 시장기능을 저하시키며, 가격을 왜곡시키고 개별성은 부동산시장을 비공개적으로 만들면서 정보의 비대칭은 가격을 왜곡시킵니다.
무슨 말이냐면,
앞서 말씀드린대로 부동산시장에 정부가 개입(대출규제 등)하게 되면 가격은 왜곡됩니다. 뿐만 아니라, 수요가 줄게되고 단기적으로 공급은 늘어날 수도 있고 줄어들 수도 있어 왜곡이 된다는 것이죠.
(1) 주택여과현상
① 상향여과는 소득의 증가로 저소득계층이 사용하는 주택이 고소득계층의 사용으로 전환되는 것입니다.
② 고가주택지역에선 수선과 개량비용이 가치증가분보다 크면 하향여과현상이 발생합니다.
※ 주택 여과현상은 그림을 통해 말씀드리겠습니다.
(2) 주거분리
① 주거지역이 소득의 차이에 따라 고소득층의 주거지역과 저소득계층의 주거지역으로 분리되는 현상
※ 도시전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한(근린지역)에서도 발생
② 고가주택 지역에 인접한 저가주택은 할증 거래되고, 저가주택 지역에 인접한 고가주택은 할인 거래 된다.
③ 주택시장에 불량주택이 존재하는 것은 시장의 실패가 아니라 효율적인 자원 배분 현상이다.
(3) 효율적시장이론
① 준강성효율적시장은 과거와 현재의 정보가 반영된 시장으로 과거와 현재의 정보를 이용한 기본적 분석으로 초과이윤을 획득할 수 없고, 미래의 정보를 이용하여 투자하면 정상이윤 이상의 이윤을 획득 할 수 있다.
② 강성효율적시장은 과거와 현재 및 미래의 정보가 모두 반영된 시장으로 어떠한 정보를 이용해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
③ 부동산시장, 불완전경쟁시장, 독점시장은 할당효율적 시장이 될 수 있다.
④ 부동산시장에서 투기와 초과이윤이 존재하는 것은 시장이 할당효율적이지 못하기 때문이다.
※ 할당효율적시장이란?
- 자원의 할당이 효율적으로 배분되는 시장을 말합니다.
(4) 지대이론
① 리카도의 차액지대성 (비옥하게 확쳐먹고 차액은 니카드로)
: 비옥도, 한계지에서는 지대가 없고 모든 토지는 지대가 없다. 지대는 불로소득이며 잉여이다.
② 마르크스 절대지대설 (절~마 소유)
: 지대 발생 원인은 토지의 사유화 때문이다. 최열등지에서 지대가 발생하며 모든 토지에서 지대가 발생한다.
③ 튀넨의 위치지대설 (위치가 튀넨)
: 고립국이론, 동심원이론이라고도 하며 위치에 따른 수송비의 절약분이 지대이다. 또한, 알론소의 입찰지대에 영향받았으며 버제스의 동심원이론에 영향을 주었다. 수송비와 지대는 반비례
④ 알론소의 입찰지대 (앓는 소에 최고가로 입찰하다)
: 최대금액으로 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대
⑤ 마샬의 준지대 (맛살 준 단발머리 그녀)
: 기계ㆍ기구 등 단기적으로 공급이 고정된 생산요소의 보수. 수요의 크기가 준지대의 크기를 결정하고 단기적으로 발생한다. 다만 영구히 지대의 성격을 갖는 것은 아니다.
⑥ 파레토의 경제지대 (총마전 파레토)
: 공급이 비탄력적일수록 경제지대는 크다
⑦ 헤이그의 마찰비용이론 (헤이그~ 수지랑 마찰있구나)
▶ 괄호 부분의 암기코드를 이용해 학습에 도움되시기 바랍니다
출처: 박문각 공인중개사 김백중 교수님
(5) 도시공간구조 이론
① 버제스의 동심원이론 (버스는 동전으로)
: 도시생태학적 입장, 외곽으로 갈수록 인구밀도, 빈곤, 범죄율 등이 감소
② 호이트의 선형이론 (선호)
: 도시공간구조가 도로망(교통축)에 따라 형성되고 고소득층일수록 도로망에 가깝게 주거지역 형성
③ 헤리스와 올만의 다핵심이론 (해리스와 올만은 2명이니까 많네? 다~~ 핵심이론)
: 다핵의 발생요인으로 유사활동 간 집중지향성(양립성), 이질활동간 분산지향성(입지적 비양립성) 등을 들고 있음.
(6) 상업입지이론
① 레일리의 소매인력법칙 (레일리 소매)
: 두 도시의 상거래 흡인력은 도시의 크기(인구)에 비례하고 두 도시까지의 거리의 제곱에 반비례
② 허프의 확률모형 (허프의 "ㅎ", 확률모형의 "ㅎ", 그래서 ㅎㅎ)
: 미시적 이론으로, 소비자가 특정점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정
③ 크리스탈러 중심지이론 (크리스탈러 중심지 "커")
: 거리적 분석으로, 재화의 도달거리가 최소요구치보다 커야 함.
(7) 공업입지이론
① 베버의 최소비용이론 (베버는 수노집에 있어)
: 수송비 최소점, 노동비 최소점, 집적이익 최대점 순으로 비용 최소점을 찾는다.
② 뢰쉬의 최대수요이론
: 수요가 최대가 되는 지점이 최적의 공장입지임. 시장의 확대 가능성이 가장 높은 곳이 최적의 공장입지.